Wohnraum liegt vor, wenn Räume gegen Entgelt zum Zwecke des privaten Aufenthalts des Mieters selbst/oder seiner nächsten Angehörigen aufgrund schuldrechtlichen Vertrags unbefristet oder auch auf Zeit überlassen werden. Gewerberaummietverhältnis liegt vor, wenn Gebäude und/oder Grundstücke oder eben alle Räume, die gegen Entgelt zu anderen als Wohnzwecken vermietet werden, wie etwa Geschäftsläden, Lagerräume, Büros, Arztpraxen, Kanzleien, aber auch Garagen, letztere aber nur, soweit sie nicht ausdrücklich oder konkludent Gegenstand eines Wohnraummietvertrages sind. Entscheidend ist die vertraglich bestimmte Nutzungsart. Mietverträge im Rahmen der Geschäftsraummiete sind üblicherweise befristete Mietverträge.

Betriebskosten sind ein ständiges Streitthema zwischen Mieter und Vermieter. So können die Vertragsparteien eine Betriebskostenpauschale oder nach einem bestimmten Zeitraum abzurechnende Betriebskostenvorauszahlungen vereinbaren. Die Vereinbarung wonach der Mieter Nebenkosten gesondert zu tragen hat, muss grundsätzlich ausdrücklich getroffen werden.

Sowohl die fristlose als auch die ordentliche (fristgemäße) Kündigung des Wohnraummietverhältnisses sind schriftlich zu begründen, §§ 569 Abs. IV, 573 Abs. III S. 1 BGB. Jedoch gelten an die Angabe der Kündigungsgründe Besonderheiten. Bei Gewerberaummietverhältnissen sieht es anders aus.

Bei der fristlosen Kündigung erwarten die Gericht von kaufmännischen Mietvertragsparteien, wie z.B. einer GmbH & Co. KG oder einer OHG oder GbR bereits in der Unterzeichnung eines Mietvertrages bestimmte strengere Maßstäbe. Meist scheitern fristlose Kündigungen an den formalen Anforderungen.

Die wenigsten Mieter wissen, dass sie durch die Verwendung unwirksamer AGB-Klauseln im Mietvertrag, nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren. Der Vermieter macht sich damit gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig. Der mieterseits erbrachte Renovierungsaufwand kann einen Anspruch auf Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung begründen (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB).

Egal ob im Wohnraum- oder Gewerberaummietverhältnis, offene Mietforderungen sind häufig Streitpunkte, die keinen Aufschub dulden. Bevor eine Mietvertragspartei in die Zahlungsunfähigkeit rutscht oder gar ein Zwangsversteigerungsverfahren des Mietobjektes droht, sollten berechtigte Mietforderungen grundsätzlich so schnell wie möglich gerichtlich geltend gemacht und tituliert werden.

Für die Mangelfreiheit eines Mietobjektes ist gem. § 535 S.2 BGB grundsätzlich der Vermieter verantwortlich, sofern nicht eine andere individualvertragliche Vereinbarung getroffen wurde.

Im Gewerberaummietrecht kann das Minderungsrecht formularmäßig eingeschränkt werden. So wird die Minderung des Mietzinses meistens davon abhängig gemacht, dass der Minderungsanspruch oder der zugrundeliegende Mangel rechtskräftig festgestellt wird oder die Minderung mit einer bestimmten Frist angekündigt worden ist.

Im Wohnraumverhältnis geht dies nicht. Hier tritt die Minderung automatisch per Gesetz ein. Der Mieter ist dann verpflichtet, den Mangel unverzüglich anzuzeigen.

Kautionen werden in verschiedensten Formen angelegt. Im Wohnraummietrecht regelt dies der § 551 BGB.

Im Gegensatz hierzu ist die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung für Gewerberaummietverhältnisse gesetzlich nicht geregelt und daher frei verhandelbar. Auch fehlt es hier – anders als beim Wohnraumvermieter- an einer gesetzlichen Verpflichtung die Barkaution von seinem übrigen Vermögen getrennt zu halten. Ohne eine ausdrückliche Vereinbarung zu einer getrennten Anlage der Mietkaution von dem sonstigen Vermögen des Vermieters, trifft diesen keine Vermögensbetreuungspflicht nach § 266 Abs. 2 Strafgesetzbuch im Sinne einer insolvenzfesten Anlage der Kaution.

Ebenfalls eine Quelle von Streitigkeiten ist die mietrechtliche Sachlage um Schimmelschäden im Mietobjekt. Wichtig ist vor allen Dingen die Sicherung der Beweislage um späteren Veränderungen durch Zeitablauf oder Eingriffe in die Substanz (z.B. durch Instandsetzungsmaßnahmen nach Entstehung Mangel) zu begegnen. Wenn dies unterbleibt, drohen im späteren Prozess Nachteile, weil das Vorhandensein des Schimmelpilzbefalls bzw. dessen Verursachung nicht mehr nachgewiesen werden können.

Vor Abschluss eines Mietvertrages ist es besonders ratsam sich anwaltliche Hilfe einzuholen. Nicht zuletzt werden dadurch die meistens Problemsituationen schon im Vorfeld bereinigt.

Einer der prozessualen Möglichkeiten um mangelfreies Wohnen zu gewährleisten, ist die Erhebung der Vorschussklage in Höhe der voraussichtlichen Kosten der Mangelbeseitigung. Besonderer Vorteil hierbei, der Mieter holt sich einen Kostenvoranschlage und hat Einfluss auf die Maler bzw. Handwerker und damit auch über die Art und Weise der Mangelbeseitigung.

Die Zwangsverwaltung ist neben der Eintragung einer Zwangshypothek und der Zwangsversteigerung eine der drei Möglichkeiten in Immobilien zu vollstrecken. Die Gläubiger werden in der Zwangsverwaltung aus den Erträgen, die aus einer Immobilie gezogen werden, wie aus Miet- oder Pachtzahlungen, befriedigt § 21 Abs. 2, 148 ZVG.

Die langjährige prozessuale Erfahrung von Rechtsanwältin Üretmen gewährleistet spezifisches Fachwissen über die Entscheidungspraxis der Gerichte auch in Bielefeld.